부동산 관련 세금 중 가장 민감하게 적용되는 부분 중 하나가 바로 분양권 주택수 포함 여부와 분양권 양도세 비과세 조건입니다. 1주택자가 분양권을 보유했을 때, 다주택자가 분양권을 가졌을 때, 오피스텔 분양권의 경우를 2025년 최신 정보를 바탕으로 알아보도록 하겠습니다.
📌 목차
1. 분양권이란?
분양권이란 건설 중인 주택에 대한 권리를 의미하며, 입주 전 거래가 가능한 재산권입니다. 분양권을 통해 웃돈(프리미엄) 거래가 이뤄질 수 있으며, 이 경우 분양권 양도세가 부과됩니다.
2. 분양권 주택수 포함 기준
분양권 주택수 포함 여부는 2021년 세법 개정 이후 다음과 같이 달라졌습니다.
- 2021년 1월 1일 이전 취득한 분양권 👉 주택수에 포함되지 않음
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권 👉 주택수에 포함됨
분양권 주택수가 포함되면 1세대 1주택 비과세 요건에서 탈락하거나 다주택 중과세율이 적용될 수 있습니다. 특히 기존 주택을 처분하려는 경우 분양권 주택수 포함 여부에 따라 분양권 양도세가 크게 달라집니다.
3. 분양권 양도세 보유기간별 세율
분양권 양도세는 실물 주택과 달리 일반세율이 적용되지 않고, 보유 기간에 따라 고정 중과세율이 부과됩니다.
| 구분 (모든 지역) | 적용 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 보유 | 70% |
| 1년 이상 보유 | 60% |
주의사항: 2년 이상 보유하더라도 일반세율(6~45%)은 적용되지 않으며, 반드시 위와 같은 중과세율이 적용됩니다. 분양권 양도세는 특히 단기 보유에 매우 불리합니다.
4. 1주택, 다주택, 오피스텔 분양권 주택수 포함 여부
① 1주택 + 분양권
- 2021년 이전 분양권 👉 주택수 미포함 → 비과세 가능
- 2021년 이후 분양권 👉 주택수 포함 → 비과세 불가
② 다주택 + 분양권
- 분양권 추가 시 다주택 중과세율 적용
- 분양권 양도세는 60~70% 세율 부담
③ 오피스텔 분양권
- 분양권 상태 → 주택수 포함되지 않음
- 완공 후 주거용 사용 시 주택으로 전환 가능
5. 마무리 및 절세 전략
- 분양권 주택수 포함여부는 2021년 1월 1일 기준으로 판단
- 분양권 양도세는 보유기간 1년 기준으로 60~70%의 중과세율이 적용
- 오피스텔 분양권은 주택수 포함 대상 아님
- 비과세 요건 확인을 위해 반드시 전문가 상담 병행 권장
부동산 거래에서 분양권 주택수와 분양권 양도세는 실수요자와 투자자 모두에게 중요한 요소입니다. 세금 리스크를 줄이기 위해서는 관련 규정을 명확히 이해하고, 취득 시기와 거래 시점을 전략적으로 계획해야 합니다.
